はじめに：相続登記の義務化、あなたは対応できていますか？
2024年4月1日から、相続登記が義務化されたことをご存じでしょうか？
これまで、相続した不動産の登記は「任意」でした。そのため、手続きをしないまま放置されるケースが多く、所有者が不明な土地が増加する原因になっていました。
しかし、新しい法律のもとでは、相続登記をしないと「罰則」や「トラブルのリスク」が発生します。
たとえば、次のようなことが起こるかもしれません。
✅知らない間に罰則金が発生していた！（過料の可能性）
✅相続人が増えすぎて登記が困難になった！
✅登記をしないまま放置しているので、不動産の売却ができなくなった！
「うちはまだ大丈夫」「登記は面倒だから後でいい」と思っている方も、今のうちにしっかり確認しておきましょう！
この記事では、相続登記の義務化のポイントや、スムーズに進める方法をわかりやすく解説します。
相続登記の義務化とは？ 制度の基本を3分で解説！
相続登記とは？
登記とは、不動産の所有者を公示する制度のことをいい、簡単に説明すると、不動産の所有者の登録制度のようなものと思ってもらえばよいです。
相続登記とは、相続によって取得した不動産の名義を、亡くなった人（被相続人）から相続人へする変更手続きのことをいいます。
相続登記を行うには、所定の書類を法務局に提出して手続きを行う必要があり、一般的には司法書士にお願いをして書類準備や申請手続きを代理してもらったり、登録免許税を支払う必要もあり、費用も相応にかかってきます。
なぜ相続登記が義務化されたのか？
これまで相続登記は任意でした。つまり、登記をしなくても罰則などがないため放っておいてもよいような状況でした。不動産によっては、相続したとしても「どう活用すればよいかわからない、売却しようと思っても普通には売れない…」というような物件も多く、登記されないまま放置され、さまざまな問題が発生していました。
❌所有者不明 土地の増加→ 誰のものかわからない、土地が活用されず、空き家が増える
❌相続人が増えすぎて登記が訴訟になる→ 何世代も登記しないと、相続人が何十人にもなり、手続きが困難に
❌不動産の売却ができない→ 名義が変わっていないと、売却や担保設定ができない
これらの問題を解決するために、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続相続をしないとどうなる？義務化のポイント
相続と相続による物件取得を認識した時から３年以内に相続登記を行う必要がある
相続登記義務化を法律上の根拠を端的に示すと、以下の不動産登記法第７６条の２第１項があげられます。これを見ると、「相続の開始をしり、かつ、当該物件の取得を知った日から３年以内」となっていますので、注意が必要です。
（相続等による所有権の移転の登記の申請）
第七十六条の二 所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。…（※抜粋）
罰則（過料）が発生する
相続登記を行わないと罰金がある！？ということを聞いた方も多いと思います。
罰金罰金というけれど、実際には「過料」という制度で、行政罰としての過料になりますので、刑罰としての罰金とは違って…と話し出すと脱線しますので、知りたい方は詳細はググってもらえればいいと思いますが、すごく雑な言い方をすると、罰としてお金を払わなければいけないという点では変わりはありません。
根拠条文としては、不動産登記法第１６４条となり、相続登記の３年以内の申請義務に反すると、正当な理由がない限り、10万円以下の過料が科される可能性があります。
（過料）
第百六十四条 …第七十六条の二第一項…による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。（※抜粋）
売却や活用ができなくなる
相続登記をしていないと、名義が故人のままですので、売却やローンを組むことは当然にできません。売却や活用を予定している方は、基本的には必ず相続登記が必要になります。
詐欺や不正利用のリスク
登記をしないと、不動産の所有者が不明確になり、第三者に悪用されるケースもあります。
相続登記を放置しているうちに、相続人の一人が勝手に物件を使用しはじめてしまったり、第三者が占有（勝手に居座ってしまう）をはじめてしまったり…ということがあります。
私が司法書士をやっていた時に担当した案件では、兄弟３人で相続した土地を１年半ほど放置していて、いざ重い腰を上げて遺産分割＆登記をしようとしたら、近くに住む相続人の一人が勝手に資材置場として利用ししまっており、さらに、その相続人の仕事仲間に駐車場として貸してしまっていて、相続登記して売却して現金化しようとしていた他の２人の相続人と揉めに揉めた…というケースがありました。
実際には、「そうはならんやろwww」と思うことが、意外と普通に発生しますので注意が必要です。
相続登記の手続きについて、スムーズに進めるポイント
相続登記の基本的な流れ
相続登記の基本的な流れは以下の通りです。
1️⃣戸籍を集めて、相続人を確定する
2️⃣遺産分割協議書を作成（する必要な場合）
3️⃣必要書類を揃えて法務局に申請する
また必要書類としては、基本的に以下の書類が必要になります。
☑被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
☑相続人全員の戸籍謄本・住民票
☑固定資産評価証明書
☑遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
これは、あくまで超一般的なケースでの書類ですので、ご自身で準備しようと思うと、たいていの場合は戸籍が戦争で焼失していて全部揃いません…やそもそも相続人が多く複雑で確定できません…遺産分割協議書の内容や書き方ってこれでいいのかな…という問題が発生します。
相続登記を司法書士に頼まず自分でやるのは現実的か…
この章に関しては、めちゃくちゃ持論になります。司法書士としてのポジションでの考え方もはいっているかもしれません。
結論、むちゃくちゃ暇で何時間でもかけてもいいよって人ならあり…かもしれません。戸籍の問題も相続人確定の問題も遺産分割協議書の問題も、何回も市役所の人や法務局の人に聞きまくれば、ある程度は教えてくれます。
が、私は絶対にオススメしません。それは、なぜか…
時間と労力は相応にかかる…
多分普通にめちゃくちゃ時間と労力もかかるし、ストレスになると思います。
何時間かかりますというのは個別の案件や前提によるのでなんとも言えないですが、司法書士に依頼をした場合、１０万円前後（登録免許税部分を除く）ですので、十分に頼む価値があるのかなと思います。
われわれ自身の時間も有限ですし、単純に価値に換算できるものではないですが、時間とストレスをかけてもこの手続きをやるのであれば、専門家に頼んでしまった方がよいというのは至極合理的だとおもいます。
普通に何かミスる可能性あります
やはり、法律的なこと、税務的なこともろもろたくさんの専門的なことが、不動産の登記にはかかわってきます。市役所の方も法務局の方も、資格を付与された専門士業ではありませんし、踏み込んだことはだれもいってくれません。
これは絶対にそうだと思っていて、最後は司法書士の先生に、税理士の先生にきいてください…となると思います。
その中、自分の判断で進めると、結局重大なミスが発生していて、あとで揉めたり、やり直しになったりということが生じます。
私が経験したケースでは、相続登記をご自身でされた方、相続人の確定が間違っていて、誤った内容の登記がなされてました。これ、法務局でチェックがはいった際に、だいたい補正になるんですが、法務局の方も人間なんで見逃すこともあるんですよね。
結局、内容証明が送られてきて紛争になってから私のところに相談にきたのですが、あとの祭りです…（弁護士の先生を紹介しました。）
やはり司法書士に依頼するのがいいと思うよ
司法書士に依頼すると、次のようなメリットがあります。
✅手続きがスムーズで確実→書類不備による手戻りがない
✅相続人同士の調整を→連絡調整などおまかせで大丈夫（遺産分割の交渉などが必要な場合は弁護士の対応が必要）
✅登記手続きのプロ→失敗のリスクが心配
基本的に戸籍とかも全部あつめてくれるし、イレギュラーな事態にも対応してくれる（大変な案件だとちょい追加料金はかかっちゃう可能性あり）、隣接専門家（税理士、弁護士）の紹介もしてくれる、のでおまかせで大丈夫です。
まとめ：相続登記は「早めの対応」で専門家に相談がカギ
✅相続登記は2024年4月1日から義務化！
✅登記をしないと「罰則」「売却不可」「トラブル」のリスクあり！
✅早めの手続きが重要！司法書士への相談も検討しよう！
コメント