不動産の売却にかかる費用、コストについて解説

不動産を売却する際には、様々なコストがかかります。あまり価格がつかない不動産では値がついて売れたとしてもかかる諸費用によってはマイナスになってしまうことも…

そういった点を踏まえて、不動産にかかるコストをしっかり理解しておきましょう。

詳細を説明していく前に、まずはざっとかかる費用概要を概算でまとめてみました。

まずはざっと費用一覧

項目	費用	支払時期
仲介手数料	売却額 × 3％ ＋ 6万円（税別） ※800万円以下の場合：30万円（税別）	決済時（例外あり）
印紙税	1,000円～６万円	売買契約時
譲渡所得税	所得税額(短期) = 売却益 × 30.63% 所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%	確定申告後数か月内
残置物撤去費用	20万～200万 ※量、内容による	売却活動前
ハウスクリーニング費用	5万円～10万円	売却活動前
解体費用	100万円～300万円 ※更地にして売却する場合	解体時
測量費用	50万円～80万円 ※確定測量する場合	売買契約前

場合によってかかるかからないといったものもありますが、ざっと一般的なものをあげるとこのような形となります。

不動産の売却にかかる費用をすごくざっくりと把握する方法として、売却価格の5～6%を見ておけばよいというようなことがいわれます。

2,000万円の不動産を売却した場合：100～120万円

そう考えると結構大きな出費になります。

また、築年数が古くメンテナンスの問題がある地方の空き家などを売却する場合はそもそも売却価格が100万円に満たないということもあります。その場合、仲介手数料は800万円以下の物件には一律に30万円（税別）がかかってきますので、そもそも費用倒れになってしますという可能性もありますので注意が必要です。

次の目次以降では各費用の詳細について、解説していきます。詳細を読むことで自分の場合はこの費用はかかるかからないということがより詳細に把握できると思います。

仲介手数料

売却の諸費用のほとんどの部分を占めるのが仲介手数料です。これは不動産会社の調査活動や販売活動の報酬として支払われるもので、法律により上限が定められています。

こちらは、基本的には上限での請求となることが一般的で、なかなか安くなるということはありません。

不動産売買の仲介をする際には、様々な役所での調査、販売活動、買主との間やりとりを含め多大な時間と労力を要します。また、仲介者として様々な責任を負うこととなります。一見高いように感じますが、妥当な金額として法律で決められた額であるということを忘れてはなりません。

2024年7月1日から改正法が施行されて、低廉な空き家などの流通を促進する趣旨で仲介手数料の値上げがおこなわれています。

今までは、「400万円以下の物件に対しては、18万円（税別）」が仲介手数料の上限でしたが、これが、「800万円以下の物件に対しては30万円（税別）」が仲介手数料の上限となりました。

これで空き家の流通が促進されるのかは疑問ではありますが、不動産会社からすれば、18万円では割に合わずなかなか受けられなかった仕事についてもう少し仲介が促進されるかもしれません。

印紙税

印紙税は、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになります。

軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものになります。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え１億円以下のもの	6万円	3万円

参照：国税庁HP

印紙税は契約書1通につき課税されます。実際の売買契約時には仲介をする不動産業者が印紙を用意しているケースが多いので、売主は事前に金額を聞いておき印紙税額相当の現金を当日に持参する形となります。

譲渡所得税

建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して税金（所得税、住民税）がかかります。逆に言うと譲渡所得がなければこれら3つの税金はかかりません。

課税の対象となる譲渡所得は、「不動産の売却価格」から「不動産の購入時にかかった費用（購入費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引けば求められます。

また、譲渡所得にかかる税率は、物件の所有期間が5年を超えているか否かで次のように変わります。

種類	対象期間	税率
短期譲渡所得	所有期間5年以下の土地・建物	39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得	所有期間5年を超える土地・建物	20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

参照：国税庁HP

その他費用

売却といっても、基本は家の中の家財や物品などは全部持ち出して、きれいな状態にしてから売却活動を行うことが基本となっています。

また、建物にが朽ちてしまっていて利活用が難しい場合は、建物を解体して更地にしてから売却活動を行うといった場合も当然にあり得ます。

こういった売却活動や売却の前提となるような費用もこちらにまとめてみました。

残置物撤去費用

空家に残された家財道具や物品のことを残置物（ざんちぶつ）というような言い方をします。この残置物などの片付けをしないと基本的には売却活動はできないので（他の記事でも説明しますが、例外もあります）、こちらについては、自分で行うか業者に頼むかという選択となります。

自分でやるにも家一軒の家財や物品などは相当な労力やコストがかかります。ですので残置物を整理する際は業者に頼んでしまうというのも一つの方法です。

その場合の費用の相場観としては、あくまで目安となりますが、４LDKの建物で空家で相応の残置物がある場合100万円から200万円といった形かと思います。

実際の金額間はやはり実際に査定をしてもらわないとわからないところがあるのと、やはり業者によって見積金額に相当な差がでてくる分野でもあるので、複数の業者から見積をとることが肝心です。

ハウスクリーニング費用

不動産の売却に向けて部屋をキレイにしておきたいという人はハウスクリーニングがオススメです。

同じ住宅でも、住んでいるかどうかで費用相場は異なります。また、部屋の広さでも相場は変わり広いほどコストは高くなります。

屋の広さ	空室の費用相場	居住中の費用相場
1R・1K	18,000円～21,000円	15,000円～25,000円
1DK・2K	22,000円～25,000円	28,000円～32,000円
1LDK・2DK	28,000円～31,000円	40,000円～45,000円
2LDK・3DK	39,000円～42,000円	50,000円～53,000円
3LDK・4DK	42,000円～45,000円	60,000円～65,000円
4LDK・5DK～	46,000円～	65,000円～

解体費用

戸建てを解体し、更地として売却する場合には解体費用が必要です。

解体費用は解体する家の構造や建材によって変わります。木造、鉄骨、鉄筋コンクリートと頑丈さが異なり廃棄しづらい建材になればなるほど解体する費用は高額になります。

主な坪数ごとの解体費用は以下の通りです。

構造	木造	鉄筋コンクリート
坪単価	2.5～6万円	3.5～7万円
20坪	50万～120万円	70万～140万円
30坪	75万～180万	105万～210万円
50坪	125万～300万	175万～350万円
100坪	250万～600万	350万～700万円

測量費用

土地の測量は必須事項ではありませんが、「土地の境界を明確にして境界紛争を防止する」「土地の地積を確定して売買金額の確定をする」といった目的で行われます。

不動産を売る際、買主からは売却範囲の確認のため、境界確認書や確定測量図を求めらる場合があるので、境界が定まっていない不動産を売却する際には確定測量が必要です。

その際の費用は、仲介手数料には含まれずに、売主負担となるため注意してください。費用は50万円〜100万円程です。

まとめ

不動産の売却に係る費用について説明をさせていただきました。