はじめに
日本では、少子高齢化や人口減少の影響により、空き家が年々増加しています。総務省の「住宅・土地統計調査」（2023年）によると、日本全国の空き家数は約900万戸、空き家率は過去最高の14.2%に達しています。
特に地方では、相続した実家がそのまま放置され、管理が正義であるケースが多く見られます。
空き家を放置するとどうなる？
- 老朽化が進行し、倒壊のリスクが高まる：近隣トラブルの原因に
- 固定資産税がかかり続ける：維持費が負担に
- 不法侵入や不法投棄のリスク→：安全の恐怖につながる
このような問題を解決する手段の一つとして、自治体が運営する「空き家バンク」が注目されています。
この記事では、空き家バンクの仕組みやメリット・対策、売却のポイント、実際の評判について詳しく解説します。
空き家バンクとは？
空き家バンク
空き家バンクとは、各自治体が運営する「空き家を売りたい人と買いたい人をつなげるマッチングサービス」です。
通常の不動産会社の仲介とは異なり、自治体が窓口となるため、安心して利用できます。 特に、都市部から地方への移住を希望する人や、古民家を活用したい人が多く利用しているのが特徴です。
自治体が運営する空き家バンクの仕組み
空き家バンクを利用した空き家の売却の流れの概要は以下のとおりとなります。
- 売却希望者が自治体に空き家情報を登録（所在地、価格、築年数、設備状況など）
- 自治体が物件情報をウェブサイトに掲載（写真や詳細情報を公開）
- お問い合わせ購入希望者が物件を探し、
- 売却希望者と購入希望者がマッチングし、交渉開始
- 契約を締結し、引き渡し完了
民間の空き家マッチングサービスとの違い
民間の空き家マッチングサイト（例：空き家活用株式会社、カリアゲJAPANなど）もありますが、自治体の空き家バンクとの違いは以下の通りです。
| 項目 | 自治体の空き家バンク | 民間の空き家マッチングサービス |
|---|---|---|
| 利用料 | 無料 | 有料（仲介手数料がかかる場合あり） |
| サポート | 自治体による支援あり | 専門業者がサポート |
| 売却のスピード | 各自治体による | 通常の売却と同じようなスピード感 |
また、自治体によっては、空き家バンクの活用に支援制度が付随している場合があり、例えば、自治体によっては「移住者支援プログラム」として、空き家を購入した人に補助金を支給する制度が設けられています。これは各自治体によるのでしっかりご自身の物件の自治体の制度を確認する必要があります。
空き家バンクを活用するメリットとデメリット
空き家バンクのメリット
購入希望者と出会いやすい
空き家バンクは、地方移住を希望する人や、古民家をリノベーションしたい人が積極的に利用しています。そのため、通常の不動産市場よりも「地方の空き家を求めている人」とマッチングしやすいのが特徴です。
近年では、東京圏から地方への移住を考えている人も多く、「自然豊かな環境で暮らしたい」という傾向はつよくなっています。このように、地方での生活を望む人々とつながりやすいのが空き家バンクの募集です。
仲介手数料がかからない
一般的に不動産会社が売却する場合、「売却価格の3%+6万円」が仲介手数料としてかかります。
例えば、500万円で空き家を売却した場合、不動産会社に約21万円の仲介手続きを行う必要があります。ただし、空き家バンクを利用する場合は、自治体が運営しているため仲介手数料が不要です。
支援制度が利用できる
自治体によっては、売却をサポートする補助金や支援制度が用意されていることがあります。（下記は一例）
- 山梨県甲府市：空き家を改修するためのリフォーム補助金（最大100万円）
- 愛媛県松山市：空き家購入者に対する、固定資産税の減免措置
もし制度を活用すれば、よりスムーズに売却が進む可能性があります。
空き家バンクのデメリット
売却までに時間がかかる
空き家バンクは、不動産会社のように積極的な広告が出ないため、買い手が見えないまで時間がかかります。例えば、「登録から1年以上買い手がつかない」というケースも多いです。また、自治体によっては、空き家バンクに登録している間は、他の不動産業者に売却の依頼を並行してできないというケースもあり、売却の検討方法が空き家バンクに絞られてしまうということも時間がかかる原因の一端となっています。
売却価格が安価になりやすい
一般の不動産市場では、必要が高いエリアほど高値で売却できますが、空き家バンクでは「地方の空き家」が中心となるため、相場より安いことが多いです。
売り手との直接交渉が必要な場合も
自治体が仲介業務を行わないため、売り手との交渉や契約手続きは自身で行う必要がある場合があります。そのため多くの時間と労力を要する場合もありますし、場合によってはトラブルになることがあります。この点は、やはり通常の売却で不動産業者が仲介として入らないところと大きく異なる点です。
このように、空き家バンクにはメリットもありますが、制度や利便性としてまだまだデメリットも多いため、自分の目的に合わせて活用することが重要です。
空き家バンクに登録する手順とポイント
空き家バンクを活用するには、正しく登録し、買い手に魅力的な情報を提供することが重要です。ここでは、登録の具体的な手順と、売却を成功させるためのポイントを詳しく解説します。
登録までの流れ
空き家バンクへの登録は、以下の流れで進みます。
自治体の空き家バンクサイトを確認
まず、物件がある自治体の公式ホームページ「空き家バンク」のページを探します。
自治体によって登録条件が異なるため、事前に登録条件の確認を必ずおこなってください。
- 築年数の制限（例：築50年以上の家屋は登録不可）
- 耐震基準の適合要件（旧耐震基準の物件は不可の場合あり）
- 水道・電気などのライフラインの接続要件
自治体によっては「耐震診断済みであること」が登録条件になっているため、診断を受ける必要があります。
耐震診断については別記事でも解説しますが、費用や時間もかかります。それを見越した準備が必要です。
登録条件を満たしているか確認
登録要件をクリアしている場合、次のステップにいきます。
自分の空き家が登録できるか確認するポイントの一例としては以下があげられます。
- 現在の状態（老朽化が長くてないか）
- 土地の所有権（共有名義の場合は同意が必要）
- 住宅の種類（別荘や店舗併用住宅は不可の自治体も）
場合によっては「建物の倒壊リスクが高いものは登録不可」となっているため、事前に修繕が必要なケースもあります。空き家を放置しすぎて建物の傷みが進行してからでは、登録できなくなってしまうケースがあるのでやはり早くから様々な検討をすることが大切になってきます。
必要書類を準備
空き家バンクに登録するには、以下のような書類が必要になります。（あくまで一例）
| 必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 登記簿謄本（全部事項証明書） | 法務局で取得 |
| 固定資産税証明書 | 市町村役場 |
| 間取り図・建築確認書類 | 自宅にある場合は用意、ない場合は作成 |
| 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど） | 申請者の意思証明として提出 |
売却価格の設定
自治体によっては価格設定のアドバイスをしてくれる場合がございますが、基本的には販売主が決めることが多いです。
売却価格の目安は、「近隣の空き家バンク掲載物件の価格」や「不動産査定サービスでの価格（例：一括査定サイト）」を参考にすると良いでしょう。
ただ、「近隣の空き家バンク掲載物件の価格」は販売主が適当に又は強気に決めている可能性もありますし、「不動産査定サービスでの価格（例：一括査定サイト）」は、不動産業者での売却に誘因するため価格が高く出がちです。
価格を高く設定するといつまでも売れない…ということもありますので、慎重な検討と売り出し後の適切な見直しが必要です。
空き家バンクへ申請・登録
必要な書類が揃ったら、自治体の窓口やオンラインにて登録を行います。
審査にかかる期間は自治体によって異なります。
早い場合は2週間程度で登録完了することもありますが、遅い場合は1～2ヶ月かかることもあります。
物件情報が公開され、購入希望者とマッチング
登録が完了すると、自治体の空き家バンクサイトに物件情報が掲載されます。
購入希望者が見つかると、自治体から連絡が入り、購入希望者とのやりとりがスタートします。
その後、購入希望者とのやりとり開始から売却成立までの一般的な流れは以下のとおりです。
- 購入希望者が内覧を希望
- 売主と買主が直接交渉（または自治体が仲介）
- 契約を締結
- 買主が代金を支払い、所有権移転手続き同時に引き渡し完了
登録時のポイント
空き家バンクに登録しても、情報の魅力が伝わらなければ見つけにくいです。登録時に意識すべきポイントを紹介します。
①魅力的な写真を掲載する
写真は、買い手に最初に目に入る重要な要素です。
見栄えを良くするためのポイントとしては以下の点を考慮するとよいです。
- 昼間に撮影し、自然光で明るいする（暗い写真は印象が悪い）
- 外観・内装・間取りが分かるように撮影
- 掃除や整理整頓をしてから撮る（ごみや荷物が散乱していると印象ダウン）
また、一般的な話として、草木が生えた状態で撮影された写真では買い手がつきにくいですので、ある程度庭の手入れをしてから撮影するのもポイントです。
②簡単な修繕をしておく
小さな修繕でも売れやすくなるので、こちらも重要なポイントです。
- 壁の汚れを落とす、クロスを張り替える
- 庭や玄関の掃除をして印象を良くする
- ドアノブや水回りの簡単な修理
クロスの張替えについては、私の経験上、部屋が見違えるようになりますし、６畳くらいの部屋であれば、内装業者に頼んでも、４万円～５万円くらいで対応できることも多いのではないでしょうか。
また、これらをDIYで対応してしまうのも手です。最近はyoutubeなどでも施工動画があがっていますし、クロスの張替えであれば、６畳程度の壁紙と壁紙施工の道具であれば、２万円以内で揃うことも多いです。
③適正な価格設定をする
当たり前ですが、相場より高すぎると売れにくくなり、安すぎると早く売れるかもしれませんが、損をしてしまう可能性もあります。
価格設定については色々な要素が絡むので、一概に正しいと言えないですが、「近隣の空き家バンク掲載物件の価格」や「不動産査定サービスでの価格（例：一括査定サイト）」は一つ参考になると思います。
一方で、一概に適切な売却価格で売ることが良いのかというとそうでもありません。
別の記事でもふれていますが、空き家の維持には年間相応のコスト（固定資産税、維持費、所有者の精神的負担、時間的負担など累積すると数十万）がかかりますし、空き家自体のリスクも相応に高いです。それを考えた場合には、かなり安くしてもいいから極力早く手放した方が得であるという考え方もあります。
価格だけでなく、空き家を所持していることのコスト面やリスク面についても目を向けて総合的な視点で考えていくことが大切です。
空き家バンク以外の売却手段と比較
空き家バンクの利用を検討している方の中には、
「他の売却方法と比べてどうなの？」と疑問を持つ人もいるでしょう。
ここでは、空き家バンクと他の売却方法を比較し、それぞれのメリット・野球を解説します。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 空き家バンク | 無料で登録できる、自治体の支援制度が使える | 売却までに時間がかかり、買い手と直接交渉が必要 |
| 不動産会社に仲介を依頼 | 早く売却できる可能性が高く、手続きがスムーズ | 仲介手数料がかかる |
| 買取専門業者に売却 | すぐに現金化できる、手間がかからない | 買取価格が相場より安くなる |
| 個人間売買（SNS・掲示板など） | 仲介手数料が不要、高値で販売可能性あり | 契約トラブルのリスクが高い |
一見コストが抑えられてよさそうな空き家バンクですが、相応に大変というデメリットもあります。この辺はいまいち空き家バンクが活用されない原因でもあるのかなと思いますので、今後制度がどう変わっていくかも注目する必要があります。
また、当然色々とサポートをうけられて、お任せで安心という不動産業者の活用は相応にコストがかかります。
個人間の売買という方法もありますが、トラブルのリスクが非常に高いため、業界経験などがあったり、不動産取引に詳しいという場合以外は、当然にオススメできません。
うすうす、お気づきかもしれませんが絶対にこれが得！なんていう方法はありませんので、ご自身の状況に合わせて適切に選択をする必要があります。
7. まとめ：空き家バンクはこんな人におすすめ！
✅すぐに売る必要がない人（時間をかけてでも買い手を探したい）
✅地方移住希望者や空き家活用を考えている人とマッチングしたい人
✅仲介手数料をかけずに売却したい人
✅自治体の補助金制度を活用したい人
空き家バンクには「売却まで時間がかかる」という野球もありますが、「手数料なしで売却できる」「自治体の支援が受けられる」という大きなメリットもあります。
「空き家を放置せず、少しでも活用したい！」という方は、一度自治体の空き家バンクをチェックしてみてください！
＼ あなたの空き家も、新しい価値に生まれ変わるかも！ ／
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