対象の不動産についての内容の把握
不動産屋さんに相談に行く前に、まずは、今回売却を検討している不動産についての最低限の内容を把握しておきましょう。
どんな内容を把握しておけばよい？そもそも売却について決心がついてないという方は別の記事で詳細をご紹介していますので、そちらを参照してください。
対象の不動産についての最低限の内容を把握しておくことは、不動産屋さんとの会話をスムーズに進める準備にもなります。
また、不動産屋さんにもいろいろな方がいますので、足元を見られないために最低限の知識をもっておくことも売却活動を上手く進めるためのコツといえます。
不動産会社に相談
ここまで準備ができたら、不動産会社に連絡をして「不動産を売却してもらえませんか」という旨の売却の相談をします。
不動産屋さんの見つけ方としては、以下の方法があります。
- 知っている不動産屋さんに連絡をする
- ネットで調べたり、チラシが入ってくる不動産屋さんに連絡をする
- ネットの一括査定を利用して不動産屋さんからの連絡をもらう
上記の方法で複数業者を検討して、その中から信頼できそうな不動産屋さんを選ぶことをお勧めします。
不動産屋さんの選び方のポイントについては別の記事でご紹介をしていますので詳細はこちらの記事を参照してください。
電話やメールで色々とやりとりは進められるものの、最終的には対面で話すことをお勧めします。不動産売却では、会社の雰囲気や担当者の人柄を把握することも大切です。
また、相談に際しては、できれば事前に以下の書類を準備しておきましょう。
- 登記事項証明書（登記情報）、もしくは固定資産税納税通知書
- 間取り図、敷地測量図、建物図面など
物件購入時の資料をまとめて保管してある場合はそちらに全部保管されていることが多いです。また、全部揃わない場合もあると思いますが、これらがあらかじめないと相談できない…ということはないので問題ありません。
不動産の査定を実施
不動産会社への相談の後、不動産の売却価格を決めるための価格査定を、不動産会社の方で行います。
「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産がおおよそこれくらいで売却できるであろうという価格を算出することを指します。査定に関しては、市況や実際の対象不動産の状態などを考慮した多角的な検討を行います。
不動産の価格付けは自由ですが、不動産市場の相場に対して高すぎると全く見向きもされず、売却活動を行う意味がなくなってしまうということがあります。売却をしていく上で適切な価格設定を行うことが不動産売却のなかでも重要な部分ですので、査定は重要なものとなってきます。
価格査定には書類上の机上査定と実際に物件をみてもらう訪問査定がありますが、不動産を売ることが決まったら担当者に物件をみてもらい、訪問査定を受けるのが一般的です。
また、不動産会社に依頼する際は、必ず複数の会社で査定をおこなってもらうようにしましょう。それにより、所有者のご自身の相場観や知識が養われるとともに、査定の際の対応、また、査定価格おいて不動産会社を比較検討することができます。
不動産会社と媒介契約を締結
不動産会社をきめたら、ここでやっと不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却活動は不動産会社におこなってもらう形になるため、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決めなどをあらかじめ定めておく契約となります。
また、媒介契約を結ぶ際には、建物の設備状況、雨漏り、破損個所、老朽箇所等など不動産の状況をあらかじめ報告書としてまとめておくため、不動産会社によっては告知書の記載を求められます。こちらもそこまで難しいものではないので不動産会社の指示に従って記入を済ませましょう。
そして、媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。以下に概要をまとめていますので参照ください。
| 区分 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
| 他の不動産会社との 契約の可否 | 複数社契約可能 | １社だけ 複数社との契約は不可 | １社だけ 複数社との契約は不可 |
| レインズ登録義務 | 任意 | ７日以内 | ５日以内 |
| 状況報告頻度 | 定めなし | ２週間に１回 | １週間に１回 |
| 自分で買主を見つける | 可 | 可 | 不可 |
| 有効期限 | 制限なし | ３か月以内 | ３か月以内 |
また、これらの契約の詳細は別記事で詳しくまとめていますので、そちらも参照ください。
不動産会社による売却活動
媒介契約を締結した後、不動産会社は不動産の売却活動を行っていきます。基本的に売主である所有者の方で主体的に動くということはなく、様々な調査含めた売却活動を不動産会社の方で進めていきます。
販売活動は売主の状況や売却する物件によって異なりますが、まずは相場や査定額・不動産市況をもとに売り出し価格を決定します。その後、不動産会社の販売促進活動が開始します。広告を見て興味を持った人から不動産会社が問い合わせを受けます。
問い合わせがあれば、不動産会社にて買主へ物件の案内・説明をおこないます。基本的に仲介する不動産会社に全てを任せても大丈夫です。場合によっては、実際に売主が案内に立ち会って案内・説明をおこなうこともあります。
案内をした何名かの中から、物件を気に入った人から購入の申し込みを受けます。
なお、専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は定期的に売主へ売却活動報告を行う義務があります。そのため、メール・電話・手紙、訪問何らかの方法で不動産会社から連絡が来るので売りに出した反響がどの程度あったかを定期的に知ることができます。
案内が終わったら、不動産会社からの連絡を待ちます。この段階で買い主からの条件交渉（値引き交渉）を受けることもあります。
不動産の売却で一番悩むところかもしれませんが、一度売り時を逃すとずるずると引きずられてしまうもの。売却完了に向けて、条件交渉には前向きに検討していきましょう。価格交渉の他にも引渡し時期なども条件になることがあります。
内覧を経て購入意思が固まった人から不動産会社経由で購入申込書（買付証明書）を受け取ります。売却活動の一連の手続きを経て、購入者が確定したら売却活動は終了です。
売却完了までのイメージができたらまずは査定からスタートしてみましょう。
買主が見つかったら売買契約
買主が決定したら、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」をおこない、特に問題がなければいよいよ不動産売買契約を結びます。
売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスにて一堂に会し行うことが多いです。
どうしても売主と買い主の都合がつかないときには、手付金の支払い方法や手付金領収書の受け渡し方法など重要事項を事前に決めた上で、署名捺印を別日に行うこともできます（※「持ち回り契約」といいます）。
売買契約の前には必要書類を準備しておきましょう。売買契約時で売主の必要書類は以下のとおりです。
- 実印・認印
- 身分証明書
- 登記済権利証
- 印鑑証明書
- 収入印紙
契約場所に集まり、挨拶も終了したらいよいよ契約です。宅地建物取引士が同席し重要事項説明の読み合わせをおこない、売買契約書を締結します。契約では、契約書に署名の押印をおこない、用意した書類をもとに本人確認をおこないます。本人確認ができたら手付金の授受を同時におこないます。
内容に合意したら、売主・買主双方が契約書への署名・押印を行います。契約後、印紙が適切に貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ持ち帰ることになります。
売買契約自体は、以上の流れで完了します。
また、不動産の「権利証」がない場合は適切に決済を行う事ができないため、決済の前までに探しましょう。万が一、紛失していた場合「本人確認情報」の作成を司法書士に依頼します。費用は5~10万円です。
物件の決済及び引渡し
売買契約のなかで定めた日時で決済と引渡しが行われます。売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく、売主の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。
売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、同日のうちに不動産の現地に赴き不動産の引渡しが行われます。
金融機関へ一括返済費用・不動産会社へ仲介手数料の半金・司法書士へ登記費用を支払い、決済を完了させます。
そして、買主への引き渡しの前に、隣地との境界や引き渡す面積を確定するために土地の確定測量をおこないます。
これは売却する不動産の範囲を決めるために実施するものです。確定測量には費用がかかるので、売買契約後におこなうのが妥当です。
物件にまだ銀行のローンが残っている場合は、決済の前に抵当権の抹消準備をします。金融機関に連絡すると、抵当権抹消書類の準備をしてくれます。
決済・引渡しを終えたら、仲介した不動産会社は一旦役目を果たしたことになります。不動産売却に区切りがつき、次のステップに移ります。
不動産売却後の確定申告
不動産売却後、売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために売主は確定申告を行う必要があります。約1年間ほど期間が空きますが、毎年2月中旬～3月中旬の1ヶ月の間に行います。
確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。同じく、不動産売却によって利益が得られず損失を生んでしまった場合でも損失を減らすことが出来る特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず行うべき手続きとなります。
まずは書類を準備しましょう。どこでどんな書類を準備すべきかを以下でまとめました。
- 市区町村役場から住民票を入手
- 法務局から建物・土地の登記事項証明書を入手
- 会社から源泉徴収票を入手
- 税務署から確定申告書・計算明細書を入手
- 不動産売買契約書のコピーを取る
確定申告書等の書類が記入できたら、税務署で手続きをおこないます。確定申告を終えたら、不動産売却は完了です。
まとめ
不動産を売却する際の流れをご説明してきましたが、いかがでしたか。大きな金額が動く不動産取引では、あらかじめ全体の流れを理解しておくことが失敗しないためのコツです。
また、所有している不動産の相場を把握したり、仲介の契約するを不動産会社を選んだりすることも、損をしない不動産売却において大切になってきます。
最初から1つの不動産会社のみに査定依頼をすると、価格やサービスの面で損をする可能性がありますので、複数の会社で査定額を比較すると良いでしょう。一括査定サービスの利用で、各不動産会社の査定内容や営業マンの対応などを比較できます。
早く、高く売れる不動産会社を効率良く探すためにも、一括査定サービスの利用がおすすめです。
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